O design arquitetônico desempenha um papel crucial na valorização de ativos imobiliários. Estudo conduzido pelo MIT Real Estate Innovation Lab analisou quatro características externas de design em edifícios comerciais de Nova York: diagonalidade, curvatura, recuos e extrusões de pódio, avaliando seu impacto nos preços de transação.

01 – Diagonalidade: Edifícios localizados em ruas e interseções diagonais.

Dado que Manhattan utiliza uma extensa grade urbana para organizar seu espaço, a maioria dos terrenos está contida em blocos retangulares. Assim, terrenos ao longo de ruas diagonais geralmente possuem formas não retangulares. Como o valor do terreno em Manhattan é extremamente alto, a maioria dos empreendimentos tende a maximizar a área construída ocupando o máximo possível do terreno disponível. Nesse sentido, edifícios localizados em interseções diagonais geralmente apresentam uma geometria única devido ao formato irregular do terreno.

02 – Curvatura: Edifícios com características calculadas de envelope em ângulos diferentes de 90 graus no plano ou na elevação.

Características curvas, especialmente as de grande escala, podem exigir um design especial para o sistema estrutural e aumentar o orçamento. No entanto, elementos curvos “… podem ser mais vigorosos e expressivos por natureza. Suas formas mudam dramaticamente conforme as observamos de diferentes perspectivas” (Ching, 1971:43).

03 – Recuos: Edifícios com formato em terraço na parte superior da estrutura.

A regulamentação de zoneamento exigia que as fachadas voltadas para a rua recuassem conforme a altura do edifício aumentava. Como resultado, os edifícios altos projetados e construídos durante a vigência da Regulamentação de Zoneamento de 1916 apresentavam uma geometria semelhante a terraços em suas porções superiores. Alguns designers responderam a essa exigência adicionando comodidades extras nos terraços do telhado, enquanto outros optaram por recuar a fachada além da distância exigida, criando espaços de terraço mais amplos. Mesmo em períodos em que a Regulamentação de Zoneamento de 1916 deixou de estar ativa, alguns designers continuaram a reproduzir a forma em terraço em edifícios altos.

04 -Extrusões de pódio: Edifícios com base horizontal nos andares inferiores da estrutura.

A extrusão do pódio foi uma característica de design popular na arquitetura modernista. Muitos edifícios famosos construídos após a Segunda Guerra Mundial, como o Lever House e a Sede das Nações Unidas, incorporaram essa característica. A extrusão do pódio é útil porque oferece um layout espacial separado, que pode abrigar diferentes programas, como imóveis comerciais, transformando o edifício em um complexo de uso misto.

Metodologia do Estudo

Os pesquisadores identificaram 826 edifícios em Nova York com essas características de design e correlacionaram 3.095 registros financeiros para avaliar o valor financeiro do design arquitetônico. Utilizando um modelo de regressão, analisaram eventos de transação entre 2001 e 2008, considerando variáveis hedônicas fundamentais para o modelo de precificação.

Resultados Obtidos

As análises revelaram que:

• Curvatura: Edifícios com formas curvas apresentaram um aumento de 15,9% no valor de transação.
• Extrusões de Pódio: Edifícios com pódios projetados tiveram um incremento de 14,6% no valor.
• Recuos: Edifícios com recuos mostraram uma redução de 13,6% no valor de transação.
• Diagonalidade: Não houve impacto financeiro significativo associado a edifícios localizados em interseções diagonais.

A diferença de impacto entre recuos e extrusões de pódio é notável. Embora ambos envolvam alterações na forma do edifício, os recuos podem reduzir significativamente a área útil locável nos andares superiores, dificultando o layout interno e diminuindo o valor do imóvel. Em contraste, as extrusões de pódio adicionam espaços comerciais nos andares inferiores, aumentando a atratividade e o valor do edifício.

A ausência de impacto significativo da diagonalidade pode ser atribuída a limitações impostas pelo terreno em interseções diagonais, que podem restringir o tamanho da base do edifício e complicar o design e a construção.

Implicações para o Mercado Imobiliário

Este estudo realizado em Nova York destaca a importância de integrar considerações de design arquitetônico nas avaliações de ativos imobiliários. Características como curvatura e extrusões de pódio podem agregar valor significativo, enquanto recuos podem ter um efeito adverso.

O design arquitetônico não é apenas uma questão estética, mas um fator determinante no valor econômico de propriedades.

No Brasil, o impacto do design arquitetônico também se torna cada vez mais evidente, especialmente em mercados de alto padrão e luxo, como os grandes centros urbanos e regiões em crescimento acelerado. Empreendimentos que integram formas inovadoras, pódios multifuncionais e elementos únicos têm ganhado destaque e atraído compradores e investidores dispostos a pagar pela exclusividade e pela valorização a longo prazo. Além disso, a adaptação às normas urbanísticas locais e a criação de espaços de uso misto reforçam a relevância do design como um diferencial competitivo no mercado brasileiro. Incorporadoras que apostam em projetos que aliam estética, funcionalidade e valorização patrimonial podem se beneficiar significativamente dessa tendência, acompanhando os movimentos de grandes mercados globais, como Nova York.

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